Оценка коммерческой недвижимости: особенности, подходы и методы, цели

оценка коммерческой недвижимостиОдной из специализаций компании «Русфининвест» является оценка коммерческой недвижимости. За счет более чем 12-летнего опыта работы мы предлагаем отчеты, которые в 100 % случаев принимаются теми инстанциями, для которых необходимы. Большинство наших клиентов впервые заказывают отчеты: в лучшем случае они пользовались онлайн-калькуляторами, результаты оценки которых очень далеки от действительности. В этой статье наши оценщики ответят на вопросы, как проводится оценка коммерческой недвижимости, в чем заключаются особенности разных подходов, какие документы нужно подготовить.

Оценка коммерческой недвижимости: базовые понятия

Коммерческой недвижимостью называют любой объект, который используется для получения прибыли или дохода. В нашу компанию чаще всего обращаются, чтобы оценить рыночную стоимость зданий или отдельных помещений: офисов, бизнес-центров, магазинов, ресторанов, складов, производственных комплексов.

Оцениваться могут разные виды стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и другие. Однако чаще всего нужна оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Это цена на конкретный момент времени с учетом возможных доходов в будущем (это важно, поскольку именно получение дохода является отличительной чертой коммерческой недвижимости).

Основные особенности оценки коммерческой недвижимости прописаны в Федеральном законе 135-ФЗ, Федеральных стандартах оценивания, рекомендациях СРО оценщиков. Кроме того, свои требования к отчету могут предъявлять организации, для которых он готовится.

В каких случаях оценивают коммерческую недвижимость

Независимая оценка коммерческой недвижимости бывает добровольной или обязательной. Владелец объекта может сам решить произвести оценку, например, для сделки купли-продажи, когда ему нужно определиться с объективной ценой за объект или доказать покупателю справедливость назначенной стоимости. Добровольно заказать оценку производственной недвижимости можно при реорганизации предприятия, составления инвестиционного проекта или бизнес-плана. Однако в большинстве случаев подготовить отчет требуют законодательные нормы — например, при:

  • страховании;
  • судебных имущественных спорах;
  • оспаривании в комиссии Росреестра или суде кадастровой стоимости объекта;
  • постановке или снятии объекта с баланса фирмы;
  • внесении объекта в уставной капитал в виде взноса;
  • ликвидации предприятия по процедуре банкротства;
  • внесении недвижимости в залог при взятии кредита.

Отдельно нужно отметить оценку аренды коммерческой недвижимости: в этом случае анализу подлежит не рыночная стоимость объекта, а цена права пользования или совокупно права владения и пользования. Например, ее заказывают при переуступке прав аренды, для расчета долгосрочной арендной ставки и в некоторых других случаях.

Какие факторы влияют на стоимость коммерческой недвижимости

оценка стоимости коммерческой недвижимостиПри оценке коммерческой недвижимости необходимо принимать во внимание большое количество факторов — как правило, их больше нескольких десятков. Каждый из них влияет на рыночную стоимость, но в разной степени. Профессионализм оценщика заключается в умении объективно их оценить и предоставить финальную цифру, которая соответствует действительности.

Ключевыми критериями при оценке объекта коммерческой недвижимости являются:

  1. функциональное назначение;
  2. месторасположение объекта (район, окружающие объекты, удаленность от остановки и др.);
  3. полезная и общая площадь объекта недвижимости, его этажность, состояние отделки;
  4. наличие инженерных сетей и коммуникаций, их мощность;
  5. транспортная доступность объекта.

Для разных видов недвижимости главными будут разные факторы: если для офиса или торгового центра важным является место расположения и транспортная инфраструктура, то для склада важнее будет тип здания и его оборудование.

Оценочные подходы, применяемые к коммерческой недвижимости

Согласно ФЗ-135, оценку объектов коммерческой недвижимости необходимо производить, используя один из трех подходов.

ПодходПлюсыМинусы
Сравнительный: стоимость недвижимости определяют с помощью сравнительного анализа продаж подобных объектов на рынке.Хорошо подходит для объектов, широко представленных на рынке недвижимости. Позволяет установить точную цену, за которую объект будет востребован в данный момент у покупателей. Для расчета оценщик использует поправочные коэффициенты и производит корректировку на площадь.

 

Невозможно использовать, если коммерческий объект уникальный или нельзя получить достоверную информацию о рынке недвижимости.
Затратный: определяют затраты, которые понесет инвестор, если будет строить аналогичный объект.Затратный подход хорош для объектов, не приносящих доход: например, производств, работающих в минус. Также его можно использовать для оценки недостроенных объектов.Затратный подход сложен в использовании для давно построенных зданий, поскольку сложно восстановить все затраты, понесенные на возведение объекта. Также данный подход сложно применить для отдельных помещений.

 

Доходный: стоимость приносящей доход коммерческой недвижимости определяют по ее прибыльности.Поскольку основная задача коммерческой недвижимости — приносить доход, этот подход широко используется при оценивании. Например, для офисов или торговых объектов в расчет берется арендная ставка. Для оценки коммерческой недвижимости применяются методы дисконтирования потоков и прямой капитализации дохода.Доходный метод не подходит для объектов, которые напрямую не приносят доход, — например, производственных помещений.

Конкретный подход выбирается оценщиком исходя из типа объекта, целей проведения оценки, особенностей конкретного сегмента рынка недвижимости. Могут использоваться все три подхода, однако это отнимет у оценщика много времени, поэтому в подавляющем большинстве случаев выбираются один-два и в отчете обосновывается отказ от использования остальных.

 

Как выглядит отчет по оценке коммерческой недвижимости

оценка объекта коммерческой недвижимостиРезультатом работы оценочной компании станет отчет, где будет приведен анализ рынка и обоснование величины рыночной стоимость конкретного объекта. Как правило, это документ, содержащий не менее 30 страниц, с приложением (здесь размещены фото объекта, копии предоставленных заказчиком документов и т.д.). Форма отчета четко прописана в Федеральном законе №135. Он должен содержать:

  • сведения о заказчике и оценщике: их реквизиты, адреса и телефоны;
  • обоснование выбора подхода и отказа от других;
  • всесторонняя характеристика объекта;
  • анализ рынка недвижимости и той его части, что касается обследуемого объекта;
  • расчет стоимости;
  • фотографии объекта и копии всех документов заказчика и оценщика.

Какие документы нужны для оценки?

  • Правоустанавливающие документы на объект (договор аренды и др.).
  • Технический паспорт здания, планы и экспликация всех этажей.
  • Кадастровый паспорт земли, кадастровый паспорт и ситуационный план участка со схемами, описанием и инсоляционным анализом (для здания с участком).
  • Сведения о сдаче в аренду площадей по всему объекту (сколько договоров, с какими ставками, сроки аренды).
  • Информация об обременениях.
  • Справка о балансовой стоимости объекта в момент оценки.

Компания «Русфининвест» приглашает заказать отчет оценщикам 1-й категории

Оценить коммерческую недвижимость в сроки от трех дней в Москве и Московской области предлагает «Русфининвест». У нас работают только специалисты 1-й категории с опытом не менее пяти лет. Отчет будет составлять оценщик, специализирующийся на недвижимости и досконально знающий рынок.

Мы работаем в точном соответствии с законами, но при этом учитываем и индивидуальные требования заказчика. Это позволяет подготавливать отчеты, удовлетворяющие и наших клиентов, и инстанции, для которых они составлены. За годы работы ни один наш отчет не был отклонен. При необходимости мы защитим результаты оценки объекта коммерческой недвижимости в любой инстанции.

Записывайтесь на прием к оценщику по телефону или через форму обратной связи — и мы подготовим точный и легитимный отчет по оценке коммерческого объекта для вас!