Оценка коммерческой недвижимости доходным методом

В отличие от жилой недвижимости, при оценке которой лучше всего подходит сравнительный подход, коммерческая недвижимость открывает более широкий набор методов. Так, для объектов, регулярно приносящих прибыль — например, от сдачи в аренду, хорошо подходит доходный подход.Неизвестный объект Его основная предпосылка заключается в том, что инвестор ожидает от помещения получения дивидендов. Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом проводится с использованием следующих методик:

  • прямой капитализации дохода;
  • дисконтирования денежных потоков.

Первый оптимально подходит, если доход от сдачи в аренду помещения постоянный. Второй применяется, когда доход непостоянный и необходимо учитывать изменяющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

Когда проводится оценка коммерческой недвижимости, преимущественно используется метод прямой капитализации дохода, поскольку он проще, а ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Москве в данный момент относительно стабильная.

Оценка коммерческой недвижимости проводится в несколько этапов:

  • Выбираются близкие объекты, обладающие схожими ключевыми характеристиками.
  • Для этих объектов определяется валовый потенциальный доход на основе текущих тарифов.
  • Вычитаются потери от неполной загрузки, чтобы определить действительный валовый доход.
  • Вычитаются издержки по эксплуатации.
  • Исходя из чистого операционного дохода высчитывается текущая стоимость объекта.

Главными критериями отбора аналогичных объектов являются месторасположение, функциональное назначение, состояние здания и помещения, наличие коммуникаций, объем прав. На основе отличающихся факторов вводятся поправочные коэффициенты, которые будут отличаться у каждого объекта-аналога.

По результатам оценки коммерческой недвижимости доходным подходом удастся определить для оцениваемого объекта следующие характеристики:

  • годовая арендная ставка;
  • потери от недозагрузки и несобранных платежей;
  • действительный валовый доход;
  • операционные затраты;
  • чистый доход;
  • ставка капитализации;
  • итоговая стоимость объекта.

Как правило, доходный подход комбинируется со сравнительным, поэтому в следующем разделе отчета оценщик согласует полученные с использованием различных методик цифры и выводит финальную.

Оценка коммерческой недвижимости в компании «Русфининвест» выполняется специалистами с опытом работы более 5 лет. У нас есть наработанные схемы проведения оценивания, поэтому мы работаем быстро и качественно. Гарантии на отчеты и готовность защитить их в любой инстанции — дополнительные бонусы для наших клиентов!