Оценка объектов коммерческой недвижимости доходным подходом

Если рассматривать коммерческую недвижимость с точки зрения инвестиций, то ее стоимость будет обусловлена способностью приносить доход. Именно эта предпосылка и лежит в основе доходного подхода в оценке.Неизвестный объект Цену определяют, исходя из возможности в будущем эксплуатировать объект для получения прибыли и перепродать.

Оценка объектов коммерческой недвижимости доходным подходом используется реже, чем сравнительным. В основном методы рекомендуют применять для уникальных объектов, которые имеют мало аналогов на рынке, или для определения перспектив инвестирования в недвижимость. Также практикуется и совместное использование нескольких подходов — например, доходного и сравнительного.

Плюсы и минусы оценки объектов коммерческой недвижимости доходным подходом

Плюсы Минусы
Возможно проведение оценки объектов, которые нельзя оценить другими методами. Методы сложны в применении и требуют детальных расчетов. Самостоятельно выполнить оценку невозможно.
Незаменим для инвесторов, которые хотят узнать перспективу инвестирования в недвижимость с учетом развития рынка в будущем. Необходимо получить достоверную информацию от владельца помещения о затратах на содержание.
Учитывается динамика рынка, причем независимо от того, на подъеме или спаде он в данный момент. При расчетах есть элемент необъективности, поскольку они строятся на предположениях, взятых за основу оценщиком.
Возможно использование методов для объектов на стадии реконструкции или строительства. Полученные эмпирическим путем цифры желательно сравнить с реальными рыночными данными.

Основные методы оценки недвижимости доходным подходом

  • Метод дисконтирования денежных потоков. Для расчетов используются такие величины, как прибыль от использования помещения за расчетный период (5-10 лет) и полная выручка, которую удастся получить при перепродаже объекта в конце расчетного периода.
  • Метод капитализации. Он основан на оценке вложений с учетом издержек на эксплуатацию (управление, зарплату персоналу, коммунальные расходы, текущий и капитальный ремонт, обеспечение безопасности, содержание парковки и т.д.).

Каждый из методов использует свои сложные формулы с десятками переменных. Именно поэтому расчеты доходным подходом можно доверить только профессионалам. Обращайтесь в «Русфининвест» — и оценка объектов коммерческой недвижимости будет выполняться специалистами с опытом работы не менее 5 лет. Все оценщики имеют безупречную репутацию и ни разу не подвергались дисциплинарным взысканиям за ошибочно составленные отчеты.