Оценка земельного участка в 2018 году: оценщик «Русфининвеста» отвечает на ключевые вопросы

оценка земельного участкаОценка земельного участка – востребованная среди предприятий и физических лиц услуга. С каждым годом все больше клиентов обращаются в нашу компанию для составления отчета о рыночной стоимости земли, поскольку количество ситуаций, когда он будет востребован, растет. Сегодня мы пригласили оценщика первой категории Ивана Прелипина, чтобы он ответил на ключевые вопросы относительно оценки земли в Москве и Московской области в 2018 году.

 

 

Цели и задачи оценки: кому необходима услуга оценки земли?

В каких ситуациях может потребоваться экспертная оценка стоимости земельного участка?

— В большинстве случаев оценку земли заказывают, поскольку таковы требования законодательства (например, при получении наследства или изменении кадастровой стоимости). Обращаются к нам для этого и физические, и юридические лица. Однако оценка земель различных категорий может производиться и добровольно — для решения спорных вопросов между наследниками, сделок купли-продажи и т.д.

Если говорить конкретнее, то чаще всего оценка земли в 2018 году будет требоваться для следующих целей:

  • покупка или продажа участка;
  • сдача в аренду;
  • использование участка в качестве залога при кредитовании;
  • заключение договора о страховании;
  • получение наследства (для нотариуса);
  • судебное разбирательство;
  • пересмотр налогов (снижение кадастровой стоимости);
  • ликвидация земли при банкротстве.

Отличаются ли методы работы в зависимости от задач?

— Да, конечно. Все вопросы выясняются на первой консультации, тогда же определяются и подходы, которые будут использоваться для оценки стоимости участка.  Их выбор зависит от целей заказчика. Кроме того, некоторые инстанции предъявляют к отчетам свои требования. Например, если физ- или юрлицо обращается в банк для получения кредита, то у залогового имущества определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость.

 

Подходы к оценке земли

Какие подходы используются при оценке рыночной стоимости земельного участка?

— Подходы к оценке обговариваются Федеральным законом ФЗ-135, Федеральными стандартами оценивания, рекомендациями СРО, банков и других организаций. Всего их три: сравнительный, затратный и доходный. Сравнительный подразумевает, что участок сравнивают с аналогичными, чья цена известна. Доходный подход устанавливает стоимость земли исходя из прибыли, которую сможет получить владелец. При помощи затратного рассчитывают, сколько будет стоить приобрести аналогичный участок и произвести работы по его улучшению (возведение зданий, расходы на мелиорацию, гидротехнические работы и т.д.).

— Какие из подходов используются чаще всего?

— Для земельных участков в Москве и Подмосковье оценка преимущественно производится с использованием сравнительного подхода как основного. Рынок недвижимости в этих регионах хорошо развит, информация о предложениях по продаже есть в открытом доступе. Именно сравнительный подход позволяет получить наиболее точную оценку, причем это касается как всего земельного участка, так и доли.

Доходный подход используется реже, и в основном для земельных участков организаций при определении стоимости аренды. Самый малоиспользуемый затратный подход: его разумно применять при оценке дома с земельным участком, но не отдельно земли.

Оценщик вправе сам выбирать, какие подходы использовать?

— В большинстве случаев да. Однако он должен обязательно обосновать свой выбор в пользу одних подходов и отказ от других. Некоторые организации (например, банки) дают рекомендации для оценщиков по поводу используемых методов — конечно, мы им следуем.

 

Ключевые критерии

Какие факторы в наибольшей степени влияют на цену земли в Москве и Московской области?

— Конечно, в первую очередь это месторасположение участка. Чем ближе к Москве — тем дороже будет земля. Второй критерий — категория. Участки в Подмосковье на землях сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, запаса стоят на порядок дешевле, чем в пределах городских поселений. Это связано с тем, что они сильно ограничены по видам разрешенного использования — например, на них нельзя строить жилые дома без перевода в другую категорию или присвоения нового ВРИ, а это хлопотная и дорогая процедура.

Помимо этих критериев при оценке мы обязательно учитываем площадь участка и его форму, наличие построек и коммуникаций, тип грунта, форму собственности, инфраструктуру района расположения участка, наличие удобной транспортной развязки и подъезда и другие факторы.

 

Процедура оценки земельного участка

Как вы строите общение с клиентами в вашей компании?

— Работа оценщика всегда построена одинаково. Первым делом он проверяет документы, устанавливает цель оценки, а затем подписывает договор с заказчиком. Мы обязательно указываем сроки и стоимость работ, поскольку стремимся, чтобы сотрудничество с клиентами было максимально прозрачным и они точно знали, на что рассчитывать.

Потом следует аналитическая стадия работы: оцениваются размеры и границы участка, проводится анализ рынка, изучается эффективность использования участка и находятся аналогичные объекты. Практический этап состоит из посещения участка и его фотографирования. На окончательном этапе оценщик рассчитывает стоимость земли и составляет отчет, который передается заказчику в бумажном и электронном формате.

На этом работа оценщика закончена, но мы предлагаем клиентам дополнительно услугу защиты отчета. Наш эксперт готов выступить в суде, государственных или частных инстанциях, чтобы доказать правильность оценки земельного участка. Эта услуга особенно востребована при оспаривании кадастровой стоимости, разделе имущества и других судебных разбирательствах.

— Какие документы нужно подготовить для оценки земли?

— Для начала работы по оценке участка эксперт должен получить пакет документов:

  • свидетельство на право собственности;
  • паспорт владельца земли;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • план участка с обозначением всех объектов на нем;
  • сведения об обременениях, если они есть.

Иногда оценщику требуются дополнительные документы, но такие случаи — редкость. О необходимом пакете бумаг наши специалисты рассказывают уже на первой встрече с клиентами, поэтому собрать их удается быстро, а работы по оценке участков земли занимают от двух дней.