Стоимость участка может быть рыночной, кадастровой, ликвидационной или инвестиционной. Рыночная определяет наиболее вероятную цену участка при продаже на свободном рынке в условиях конкуренции: оценка земельного участка проводится с учетом предпосылки, что покупатель не заплатит за землю больше, чем за объект с аналогичными характеристиками и местоположением. Ликвидационная стоимость определяется для земельных участков, которые нужно продать в короткие сроки. Инвестиционная стоимость подсчитывается для конкретного заказчика, с учетом его целей, и отражает будущую прибыль от использования земли.

оценка стоимости земельного участкаЧаще всего заказчикам нужна оценка земельного участка, чтобы рассчитать рыночную стоимость. Ликвидационная может потребоваться в случае залога имущества, признания предприятия банкротом и в некоторых других случаях. Инвестиционная интересует клиентов, которые рассматривают покупку участка как инвестицию.

В целом оценка земельного участка необходима в следующих случаях:

  • во время покупки или продажи участка;
  • для получения кредита под залог земли;
  • при вступлении в наследство (для нотариуса);
  • для оспаривания кадастровой стоимости;
  • при решении имущественных споров в суде;
  • во время заключения договора со страховой компанией;
  • при внесении в уставной капитал и др.

Этапы оценки земли

В компании «Русфининвест» оценка земельного участка производится в следующем порядке:

  • бесплатная консультация, уточнение целей заказчика;
  • изучение документов, предоставленных заказчиком;
  • подписание договора на оценку земельного участка с указанием сроков и стоимости работ;
  • определение границ и размеров;
  • уточнение назначения, месторасположения, категории и имущественных прав на землю;
  • анализ рынка и уточнение факторов, влияющих на стоимость земли;
  • изучение эффективности использования участка;
  • подбор объектов аналогов;
  • расчет итоговой стоимости с применением современных методик оценки;
  • составление отчета и предоставление его заказчику.

Оценка земельного участка: ключевые аспекты

Есть ряд факторов, обязательно учитывающихся при оценке земельного участка, которые влияют на стоимость. К ним относятся:

  • площадь;
  • месторасположение (близость к транспортным развязкам, центр или окраина и т.д.);
  • тип участка (сельхоз земли, территория для коммерческой застройки, промышленные зоны и т.д.)
  • состояние участка (вид почвы, особенности рельефа и прочее);
  • конъюнктура рынка (резкие скачки в цене, кризис и т.д.);
  • экономическая ситуация в регионе (богатые или депрессивные области);
  • форма собственности (аренда или законное владение).

Помимо этого, на конечную стоимость влияет плодородность почв (если речь о сельскохозяйственных территориях), запреты или разрешения на определенные виды застройки и некоторые другие факторы.

Оценка участка должна проводиться и с учетом макроэкономических показателей: состояния экономики, рынка недвижимости и т.д. В зависимости от задач, поставленных заказчиком, может проводиться экспертиза потенциального дохода от ЗУ и возможности многоцелевого использования.

Важно отметить, что оценка земельного участка проводится с учетом его назначения. Так, методология экспертизы будет существенно отличаться для земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования или под постройку в поселениях. В первом случае ключевыми факторами при оценке участка станут общая структура посевных площадей, урожайность — на данный момент и прогнозируемая, затраты на производство урожая, стоимость выращиваемых сельскохозяйственных культур на рынке. Если проводится оценка земельного участка поселения, то на первое место выходят другие показатели: транспортная, инженерная, социально-бытовая инфраструктура, стоимость одной сотки за аналогичные объекты, состояние экологии, историческая, эстетическая, культурная ценность данного района и т.д.

Мы проводим оценку земельных участков любых типов, в том числе:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • особо охраняемых территорий и т.д.

Поскольку в нашей компании работают опытные профессионалы, то мы справимся даже с нетипичными случаями — например, к нам можно обратиться, если требуется оценка земельного участка, предназначенного для промышленности, энергетики или транспорта, особого назначения, находящегося на территории заповедника.


Основные методы оценки земельного участка

Для земли выделяют шесть основных методик определения рыночной стоимости. Когда проводится оценка земельного участка, они могут использоваться в любых комбинациях для получения наиболее достоверного и удовлетворяющего целям заказчика результата. Выбор того или иного подхода в обязательном порядке обосновывается в отчете.

1. Метод сравнения продаж. Это один из наиболее простых способов рассчитать цену земли. Его суть заключается в добавлении корректировочных поправок к стоимости аналогичных участков, представленных на рынке. Если нет данных по сделкам, за цену аналогов принимается указанная в предложениях на продажу в открытых источниках.

Оценка земельного участка методом сравнения продаж проводится следующим образом:

  • определяются факторы, по которым участок заказчика будет сравниваться с представленными на рынке;
  • для каждого аналога вычисляются схожие и отличные характеристики;
  • на основе выявленных отличий высчитываются корректировки цен;
  • результаты скорректированных цен аналогов обобщаются в отчете.

Как правило, среди наиболее значимых факторов, определяющих стоимость ЗУ, оказываются местоположение, физические характеристики участка, инфраструктура, разрешенное использование, право собственности. Корректировки цен могут определяться для единиц измерения или стоимости аналога в целом.

2. Метод выделения. Оценка земельного участка подразумевает определение цены объекта с последующим вычитанием из нее затрат на улучшение. Он используется, когда невозможно получить данные о сделках купли-продажи земли в окрестностях, но в то же время есть доступ к информации о сделках с едиными объектами недвижимости, включающими аналогичные участки.

Чтобы произвести оценку земельного участка, выявляются аналоги, по каждому из них формируется список отличий, определяются корректировки цен, рассчитывается цена единого объекта недвижимости и затраты на улучшение земельного участка заказчика. Финальным этапом расчетов будет вычитывание стоимости земли путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости всех улучшений.

3. Метод распределения. Оценка земельного участка вычисляется путем соотношения цены земли и построек на ней. Наиболее часто подход используется для новостроек, так как под старыми зданиями ЗУ имеет большую долю в стоимости объекта. Оценка земельного участка производится следующим образом:

  • определяются объекты сравнения;
  • по каждому элементу выявляются отличия и корректировки цен;
  • вычисляется стоимость единого объекта недвижимости, включающего ЗУ;
  • подсчитывается рыночная стоимость земельного участка основываясь на рыночной стоимости объекта недвижимости и наиболее вероятном значении доли ЗУ в стоимости данного объекта.

4. Доходный метод. Прибыль от земельного участка рассчитывается на основе информации об арендной плате за аналогичные ЗУ. Оценка земельного участка проводится по формуле: сумма дохода с аренды, деленная на ставку капитализации. Последняя вычисляется на основе данных о продажах аналогичных объектов и данных об арендных ставках. Доходный метод подходит для оценки стоимости застроенных и незастроенных участков при условии, что на них есть спрос на рынке аренды.

5. Метод остатка. Используется для земли, которую можно использовать для застройки, чтобы выручить большую сумму денег. При оценке земельного участка определяется доход от объекта с учетом рыночной ренты и затрат на строительство, определяется доля дохода от строений и доход от земли капитализируется в стоимость согласно нормам. Расчет операционного дохода производится на основе рыночных ставок арендной платы.

6. Метод предполагаемого использования. Его рекомендуют применять, если земельный участок можно использовать для получения дохода, но при этом земля не освоена. Вся площадь делится на небольшие участки, пригодные, например, для индивидуального строительства. Далее для каждого из них при помощи метода сопоставления продаж определяется цена. Вычитаются затраты на освоение, определяется предполагаемая прибыль от продажи участков. Оценка земельных участков требует и подсчета рисков, связанных с освоением и продажей земли.


Какие документы вам нужно иметь

Любая оценка земли и недвижимости подразумевает подготовку пакета документов. На первую встречу с нашим специалистом мы попросим принести:

  • документ, который подтверждает ваши права на владение землей;
  • бумаги владельца земли (паспорт или реквизиты предприятия);
  • ситуационный план;
  • кадастровый паспорт.

Всю информацию, которая требуется для оценки земельного участка, можно разделить на три группы: общие сведения, специфическая информация и данные, необходимые для сравнения. Общие — это показатели, касающиеся общего расположения участка, описывающие социальные и административные факторы. Они берутся на уровне района или микрорайона. Специфическая информация относится к конкретному участку. Например, в расчет берутся коммуникации, дополнительные виды разрешенного использования и т.д. Наконец, сравнительные данные включают:

  • затраты на содержание объекта, сумму уплачиваемых налогов;
  • характеристику условий купли-продажи, цены на аналогичные объекты;
  • анализ доходности (если земельный участок используется для извлечения прибыли);
  • годовая рента.

Обращаясь в «Русфининвест», вы можете быть уверены, что оценка земельного участка будет проведена в соответствии со всеми рекомендациями и нормами, предусмотренными законодательством и СРО оценщиков.


Оценка стоимости земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости 

оценка земельного участкаВ последние годы, после внесения изменений в порядок расчета налога на имущество, многие владельцы земли и недвижимости столкнулись с завышенной ставкой. Виной — неправильно рассчитанная кадастровая стоимость (КС), по которой высчитывают налог. Чтобы добиться справедливого начисления налога, нужно обратиться в комиссию при Росреестре или в суд с просьбой пересмотреть КС. А основанием станет оценка земли и недвижимости независимым специалистом.

Составление отчета для пересмотра кадастровой стоимости — ответственная задача. Дело в том, что именно от этого документа зависит, на сколько удастся снизить КС — и удастся ли вообще. Документ должен быть оформлен в соответствии с требованиями законодательства, содержать безошибочные расчеты и понятные расшифровки. Для суда есть дополнительное требование: отчет обязательно нужно заверить в СРО оценщиков.

Специалисты «Русфининвеста» проведут оценку земельного участка в Москве или Московской области для пересмотра кадастровой стоимости недорого и быстро, притом вы получите гарантию, что наш отчет не вызовет никаких сомнений у комиссии или суда. Среди наших услуг есть защита результатов оценки: мы будем представлять ваши интересы в комиссии или суде и добьемся существенного снижения кадастровой стоимости.


Как выглядит отчет по оценке земли и недвижимости?

Существует несколько обязательных требований, которым должен соответствовать отчет по оценке земельного участка:

  • Обязательно указывается и обосновывается способ оценки.
  • Есть возможность проверить все расчеты.
  • Включенная в отчет информация авторитетна и обоснована. Указаны все источники, а копии документов приведены в приложении.
  • Содержание и выводы оценщика однозначны, не допускается возможности двоякого толкования.

Оценщик обязательно указывает дату составления отчета, стандарты оценки, цель проведения. Страницы печатной версии документа нумеруются, подписываются и заверяются печатью. В приложении к отчету прикрепляются цветные снимки объекта, копии документов заказчика и сертификатов оценщика. Чтобы оценка земельного участка соответствовала государственным нормам, отчет должен содержать:

  • Задание на оценку. Фактически, здесь перечисляются все те же данные, которые оценщик и заказчик обсуждали при составлении техзадания. Указываются сведения о заказчике, цели оценки земли и недвижимости, описывается объект и права на него и т.д.
  • Основные факты о ЗУ. Оценщик лично посещает объект, чтобы уточнить его границы, оценить инфраструктуру, состояние инженерных сетей, построек и т.д.
  • Применяемые стандарты и методы. Какие бы способы расчета ни были выбраны, в отчете обязательно необходимо дать обоснование. Если методы сравнительного, затратного, доходного подходов не используются, важно указать, почему.
  • Анализ сегмента рынка недвижимости. Проводится сбор данных относительно предложений, вычисляются коррекционные коэффициенты и т.д.
  • Оценка возможных способов использования. Указываются варианты с перепрофилированием и без. Для каждого варианта просчитана прибыльность.
  • Выводы оценщика. Специалист обязательно указывает точную стоимость земельного участка на конкретную дату.

Так как оценка земельного участка — процедура достаточно сложная, отчет также получается объемным. Обычно документ включает минимум 30 листов. Сроки подготовки отчета разнятся в зависимости от удаленности объекта, целей заказчика, необходимости получения официального ответа на запрос от государственных органов и других факторов.  В целом процедура занимает около недели, однако при необходимости специалисты компании «Русфининвест» могут справиться с работами срочно, в течение нескольких дней, притом оценка земельного участка будет столь же точной, как если бы оценщик работал в свободном графике.


«Русфининвест» предлагает воспользоваться услугами профессионалов!

Если вам необходима оценка земельного участка в Москве, обращайтесь в «Русфининвест». У нас работают опытные специалисты с высокой квалификацией, которые учитывают каждый фактор ценообразования.  Все оценщики нашей компании имеют дипломы и состоят в СРО. Наша ответственность застрахована. Оценка земельного участка проводится в соответствии с действующими стандартами и законами, а отчет оформляется по всем правилам, поэтому может быть использован в любых государственных и частных организациях. Наши клиенты успешно оперируют данными экспертизы в банковских организациях, при представлении проектов инвесторам, разделе имущества и т.д. Мы несем ответственность за проделанную работу, поэтому при необходимости готовы защитить результаты экспертизы земельного участка.

Важное преимущество сотрудничества с компанией «Русфининвест» — доступные расценки. У нас полностью укомплектованный штат оценщиков и достаточно много клиентов, чтобы не было необходимости завышать цены на услуги. Мы ценим наших постоянных клиентов и делаем все возможное, чтобы новые заказчики остались на 100% довольны качеством работы. У нашей фирмы сложилась хорошая репутация на рынке оценочных услуг, нам доверяют компании разных сфер деятельности. Закажите оценку земли и недвижимости у нас, и вы всегда будете уверенным в точности и законности произведенных расчетов!