Подходы к оценке объектов коммерческой недвижимости

методы оценки коммерческой недвижимости Оценку приносящей доход коммерческой недвижимости производят с применением трех подходов: доходного, затратного и рыночного (сравнительного). Согласно ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», независимый оценщик может сам выбирать, какой (или какие) из них использовать: главное обосновать в отчете свой выбор. Каждый подход оперирует своими методами оценки коммерческой недвижимости, делает упор на те или иные ключевые факторы и требует сложных расчетов, поэтому работы по составлению отчетов доверяют только дипломированным специалистам, членам СРО, застраховавшим свою профессиональную ответственность. В этой статье мы разберемся, в чем плюсы и минусы разных подходов к оценке объектов коммерческой недвижимости и какие лучше применять в зависимости от их особенностей.

Затратный подход

Он определяет стоимость замещения строения или его восстановительную стоимость с учетом износа. Восстановительная стоимость учитывает все затраты на возведение здания-аналога с использованием тех же строительных материалов, с такими же техническими особенностями.

Работы проводятся в четыре этапа:

  • Первым делом рассчитывают рыночную цену земли при самом эффективном ее использовании.
  • Определяют стоимость восстановления здания.
  • Определяют износ здания: физический, функциональный и внешний.
  • Устанавливают итоговую цифру.

Целесообразно применять этот подход при оценке стоимости новых и незавершенных объектов, для недвижимости на неактивных рынках и с целью страхования или установления размера налогов. С другой стороны, стоимость при затратном подходе не всегда оказывается эквивалентна рыночной, а определить величину износа старой недвижимости довольно трудно.

Сравнительный подход

При этом подходе сравнивают оцениваемое здание с аналогичными, стоимость которых известна. Подход применяется, если объект не является уникальным, информация по аналогам и сделкам с ними исчерпывающая, а влияющие на стоимость факторы сравниваемой недвижимости сопоставимы.

Работа оценщика подразумевает:

  • Изучение рынка, сбор и проверку информации о недавно проданных аналогах.
  • Сравнение данных оцениваемого объекта и его аналога.
  • Определение поправочных коэффициентов и окончательный расчет стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Подход может применяться ко всем объектам, информация о которых есть на рынке, а его преимущество заключается в точном учете изменения финансовой ситуации как на рынке, так и в стране.

 

Доходный подход

Этот подход признается самым удачным для оценивания выгоды инвестиций, поскольку может спрогнозировать доходы за несколько лет пользования объектом. Его суть в том, что стоимость коммерческой недвижимости с вложенными в нее средствами должна быть равна самому большому количеству доходов, которые эта недвижимость принесет новому владельцу после приобретения.

При использовании доходного подхода для оценки объектов коммерческой недвижимости выделяют несколько основных операций:

  • Рассчитывается сумма дохода на текущий момент.
  • Рассчитываются расходы на обслуживание объекта.
  • Определяется размер чистого дохода от продажи недвижимости.
  • Высчитывается общая выгода от покупки недвижимости.

Подход позволяет покупателю или инвестору проанализировать выгоду инвестирования своих средств в коммерческую недвижимость до сделки.

«Русфининвест» выполнит оценку коммерческой недвижимости в соответствии с вашими задачами и интересами

Наши оценщики выбирают подходы, исходя из целей клиента и особых требований инстанций, для которых готовится отчет. Это позволяет нашей оценке объектов коммерческой недвижимости всегда быть точной и в то же время соответствовать интересам заказчика. Мы даем гарантии на работу: за более чем 12 лет на рынке ни один наш отчет не был отклонен. Если вы хотите быть уверены, что получите легитимную, не вызывающую вопросов оценку в сроки от трех дней, обращайтесь в нашу компанию!

Вы можете прямо сейчас оставить заявку на сайте или связаться с нашим менеджером, чтобы записаться на прием и заказать оценку коммерческой недвижимости у настоящих профессионалов!