Методы оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный подходы

Оценкой недвижимости называется определение ее рыночной цены. Ее цель – установить наиболее вероятную стоимость, по которой недвижимость может быть продана, куплена, отчуждена или отдана в аренду.

Оценку недвижимости проводят разными методами: доходным, затратным и сравнительным. О том, чем они отличаются, в чем их плюсы и минусы, мы расскажем в этой статье.

 

Неизвестный объект

Сравнительный метод

Сравнительный метод оценки недвижимости основан на сравнении объекта с другими. Берется информация по сделке с недвижимостью, при этом важно, чтобы аналог по своим характеристикам был похож на обследуемый объект.

Сравнительный метод реализуется поэтапно:

  • изучается рынок;
  • собирается и проверяется информация о продаже похожих объектов;
  • с помощью поправочных коэффициентов корректируется цена;
  • устанавливается окончательная стоимость.

Как и у любого метода оценки недвижимости, у сравнительного есть свои преимущества:

  • окончательная стоимость отражает позицию покупателя;
  • цены коррелируются инфляцией и финансовыми условиями в конкретный момент времени;
  • корректирует отличия объектов, которые сравнивают;
  • метод надежный, прост в применении.

Но у него есть и недостатки:

  • трудно собрать информацию;
  • зависит от того, насколько активен и стабилен рынок;
  • сложно согласовывать данные о разных продажах.

Затратный метод оценки недвижимости

С его помощью определяют затраты, которые понадобятся, чтобы возвести аналогичный объект с обязательным учетом износа. Этот метод оценки недвижимости основывается на заместительном принципе. Подсчеты проводятся поэтапно:

  • вычисляют стоимость участка;
  • рассчитывают всевозможные затраты на новую постройку тех зданий, что уже имеются;
  • оценивают все стороны существующего физического и внешнего износа;
  • подсчитывают стоимость улучшения, учитывая износ;
  • окончательно подсчитывают стоимость рассматриваемого объекта.

Сильные стороны метода:

  • надежен при оценивании новых объектов;
  • подходит для уникальных объектов, которые не приносят прибыль и не имеют аналогов.

Слабые стороны метода:

  • затраты не равноценны стоимости объекта на рынке недвижимости;
  • трудно рассчитать стоимость восстановления старых построек и определить степень их изношенности;
  • затраты при приобретении объекта не равноценны затратам при строительстве аналогичного объекта, потому что из стоимости строительства нужно вычесть накопленный износ, а чем старше здание, тем сложнее это сделать.

Доходный метод

Этот метод учитывает как полную стоимость объекта, так и прибыль, которую можно с его помощью извлечь, например, при сдаче квартиры в аренду. Чтобы преобразовать будущие доходы от сдачи недвижимости, используют методику капитализации доходов и дисконтирования денежных доходов.

Капитализация дохода определяет взаимосвязь будущего дохода и нынешней стоимости объекта. Используется в том случае, если ожидается стабильный доход или данные позволяют спрогнозировать денежный поток.

К достоинствам этого метода оценки недвижимости можно отнести простоту расчетов и отражение рыночной конъюнктуры, к недостаткам – отсутствие экономического анализа и информации о сделках.

Дисконтирование является самым лучшим расчетом капитализации, который определяет настоящую стоимость будущих денежных потоков. Применяется к нестабильным доходным объектам.

Плюсы применения метода:

  • прост в применении;
  • позволяет собственнику недвижимости корректировать выручку.

Минусы метода:

  • неприменим для недвижимости, не приносящей доход;
  • неприменим для недостроенных объектов.

«Русфининвест» проведет оценку недвижимости с использованием метода, который идеально подходит заказчику

Оценку недвижимости в Москве может провести наша компания «Русфининвест». У нас работают специалисты первой категории с опытом работы не менее 5 лет. Наши специалисты внимательно относятся к поставленной заказчиком задаче, подбирая методы исходя из целей оценки и результата, который в наибольшей степени устроит клиента. Притом мы четко работаем в рамках законодательства (135-ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО и др.), поэтому наши отчеты гарантированно примет любая государственная или частная организация.

Мы работаем со всеми видами недвижимости, от жилой и коммерческой до производственной и складской. Стоимость оценки для объектов в Москве – от 5000 рублей.