Оценка объектов коммерческой недвижимости доходным подходом

Если рассматривать коммерческую недвижимость с точки зрения инвестиций, то ее стоимость будет обусловлена способностью приносить доход. Именно эта предпосылка и лежит в основе доходного подхода в оценке.Неизвестный объект Цену определяют, исходя из возможности в будущем эксплуатировать объект для получения прибыли и перепродать.

Оценка объектов коммерческой недвижимости доходным подходом используется реже, чем сравнительным. В основном методы рекомендуют применять для уникальных объектов, которые имеют мало аналогов на рынке, или для определения перспектив инвестирования в недвижимость. Также практикуется и совместное использование нескольких подходов — например, доходного и сравнительного.

Плюсы и минусы оценки объектов коммерческой недвижимости доходным подходом

ПлюсыМинусы
Возможно проведение оценки объектов, которые нельзя оценить другими методами.Методы сложны в применении и требуют детальных расчетов. Самостоятельно выполнить оценку невозможно.
Незаменим для инвесторов, которые хотят узнать перспективу инвестирования в недвижимость с учетом развития рынка в будущем.Необходимо получить достоверную информацию от владельца помещения о затратах на содержание.
Учитывается динамика рынка, причем независимо от того, на подъеме или спаде он в данный момент.При расчетах есть элемент необъективности, поскольку они строятся на предположениях, взятых за основу оценщиком.
Возможно использование методов для объектов на стадии реконструкции или строительства.Полученные эмпирическим путем цифры желательно сравнить с реальными рыночными данными.

Основные методы оценки недвижимости доходным подходом

  • Метод дисконтирования денежных потоков. Для расчетов используются такие величины, как прибыль от использования помещения за расчетный период (5-10 лет) и полная выручка, которую удастся получить при перепродаже объекта в конце расчетного периода.
  • Метод капитализации. Он основан на оценке вложений с учетом издержек на эксплуатацию (управление, зарплату персоналу, коммунальные расходы, текущий и капитальный ремонт, обеспечение безопасности, содержание парковки и т.д.).

Каждый из методов использует свои сложные формулы с десятками переменных. Именно поэтому расчеты доходным подходом можно доверить только профессионалам. Обращайтесь в «Русфининвест» — и оценка объектов коммерческой недвижимости будет выполняться специалистами с опытом работы не менее 5 лет. Все оценщики имеют безупречную репутацию и ни разу не подвергались дисциплинарным взысканиям за ошибочно составленные отчеты.