Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

оценка стоимости объекта недвижимостиОценка рыночной стоимости объекта недвижимости может быть обязательной и добровольной. В первом случае обратиться к независимому оценщику предписывает закон: требования прописаны в ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», ФЗ-127 «О банкротстве», ст. 77 ГК РФ, ФЗ-178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», ФЗ-144 «О реструктуризации кредитных организаций» и др. Согласно этим документам, в обязательном порядке проводят оценку стоимости объекта недвижимости при оспаривании налоговой ставки (снижение кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре или суд), банкротстве физлица или предприятия, любых сделках с государственной или муниципальной собственностью, внесении имущества в уставный капитал фирмы, оформлении наследства, ипотечном кредитовании, судебных спорах относительно имущества.

Добровольную оценку объектов недвижимости чаще всего заказывают для сделок купли-продажи. Объективная экспертиза, включающая сравнение с аналогами, позволяет установить на недвижимое имущество справедливую цену, которая устроит продавца и покупателя. Также оценивание будет полезно при реструктуризации предприятия, для определения арендной ставки.

Компания «Русфининвест» выполнит экспертизу для любых целей, в том числе судебных разбирательств. Мы рассчитаем стоимости права собственности, владения и пользования, аренды, сервитута. Наши отчеты оформлены в соответствии со всеми законодательными требованиями, поэтому без вопросов принимаются государственными и частными инстанциями.

Ключевые факторы, влияющие на оценку стоимости объекта коммерческой и жилой недвижимости

Главные факторы для недвижимого имущества в Москве и Московской области, независимо от того, относится оно к категории жилой или коммерческой, — площадь и местоположение. Чем ближе здание расположено к центру Москвы, тем оно будет стоить дороже. Исключение составляют только складская и производственная недвижимость: для нее на первое место выходит удобство транспортной развязки, проезда, наличие нескольких вариантов сообщения.

Среди других важных характеристик нужно отметить:

  • категорию, вид разрешенного использования (для земельного участка);
  • инфраструктура (наличие рядом больниц, садов, школ, магазинов и т.д.);
  • виды транспорта, которыми можно добраться до объекта, удаленность от метро;
  • экологическую обстановку (для жилой застройки);
  • проведенные коммуникации.

Как оценить стоимость объекта недвижимости?

По ФЗ-135 и ФСО, оценивание производится с использованием сравнительного (рыночного), доходного, затратного подходов. Наиболее часто применяются первые два.

Сравнительный подход подразумевает сравнение с аналогами. Главный принцип этого подхода заключается в том, что покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичная, представленная на рынке. Для успешного применения сравнительной методики необходимо, чтобы рынок был активный, а информация о сделках — доступной. Этот подход отлично подходит для жилой и популярной коммерческой недвижимости, однако неприменим при экспертизе уникальных сооружений.

Доходный подход идеален для оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости. С его помощью оценщик рассчитывает потенциальные доходы от имущества, затем исходя из этого определяет цену. При расчете выгоды от сделки, а также экспертизе с целью инвестирования именно доходный подход позволяет получить самую ценную информацию.

Затратный подход основан на расчете затрат, понесенных на возведение здания. Обычно его используют для уникального, не приносящего прибыли имущества. Подсчитываются все расходы, начиная от покупки стройматериалов, заканчивая пошлинами за выдачу разрешений и постановку на учет. Такая оценка объекта недвижимости и строительства не отражает рыночных реалий. Кроме того, она не подходит для давно построенных зданий, поскольку восстановить затраты на их постройку практически невозможно.

Компания «Русфининвест» успешно использует все три подхода, разнообразные методы оценивания. Мы всегда выбираем методику индивидуально, отталкиваясь от особенностей объекта и задач клиента. Например, если оценка проводится с целью инвестирования, мы уделим большее внимание анализу наиболее эффективного варианта использования, потенциальным рискам, обязательно используем доходный подход. В зависимости от целей могут быть применены одна, две или все три методики. Это позволяет нам предоставлять объективный результат.

Как выглядит отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости?

оценить стоимость объекта недвижимостиОтчет представляет собой официальный документ, который действителен в течение полугода с момента сдачи. Его можно использовать в любых государственных и частных организациях. Структура документа расписана в ФЗ-135, ФСО, рекомендациях саморегулируемых организаций оценщиков и некоторых других документах. Отчет обязательно должен содержать:

  • сведения об оценщике, клиенте;
  • цели оценивания;
  • описание методологии;
  • информацию об объекте;
  • анализ наиболее эффективного использования;
  • аргументацию выбора подходов и методов оценивания;
  • подробные расчеты;
  • вывод;
  • список использованной литературы;
  • приложения (документы, фотографии).

Какие документы необходимы?

Точный перечень будет отличаться для каждого конкретного случая, однако в общих чертах нужно будет предоставить оценщику:

  • документы, подтверждающие личность (паспорт, реквизиты предприятия);
  • правоустанавливающие бумаги (если оценивается здание, то потребуются документы на земельный участок и здание);
  • кадастровый паспорт или выписка ЕГРН;
  • технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом;
  • сведения об обременениях.

Компания «Русфининвест» приглашает воспользоваться услугами оценщиков 1-й категории, не имеющих дисциплинарных взысканий. Сроки оценки объектов недвижимости начинаются от 2-х дней, а стоимость услуг — от 5 000 р. Мы предоставляем гарантии: если к результатам оценивания возникнут претензии, мы вернем деньги. Однако за 12 лет практики 100 % наших отчетов были приняты клиентами и инстанциями, для которых готовились.

Позвоните нашему менеджеру по телефону, чтобы записаться на консультацию в «Русфининвест», чтобы получить легитимный, точный отчет в минимальные сроки.