Оценка участка сравнительным подходом

оценка участка сравнительным подходомСравнительный (рыночный) подход, наряду с затратным и доходным, является одним из обязательных к использованию при проведении оценивания по ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценивания от Минэкономразвития и другим законодательным актам. В основе оценки участка сравнительным подходом лежит сравнение объекта с аналогами. Оценщик сопоставляет сумму сделок с аналогичными участками за последние полгода, вводит корректировки, чтобы нивелировать различия между объектами, и исходя из этого определяет стоимость оцениваемой земли. Ключевой принцип — замещения: покупатель не захочет заплатить за участок больше, чем стоит аналогичный по характеристикам.

Основными методами сравнительного подхода к оценке земельных участков являются:

  • сравнения продаж;
  • извлечения (выделения);
  • распределения.

Как производится оценка земельного участка сравнительным методом?

Самой сложной процедурой при использовании данного способа оценки земельного участка является поиск объектов-аналогов. Чем они больше будут походить на оцениваемый участок, тем объективнее будут результаты экспертизы. Конечно, найти два абсолютно одинаковых по характеристикам объекта не удастся. Поэтому оценщики подбирают 4-5 максимально близких варианта. Выбираются сделки за последние 6 месяцев с известной стоимостью. Для этого используются как открытые, так и закрытые базы. После определения цен продаж составляется список основных факторов, влияющих на стоимость, и составляется сравнительная таблица для всех объектов.

Данные по всем сравниваемым участкам заносятся в таблицу. Определяется их степень отличия от оцениваемого объекта по ключевым факторам. Далее известные цены аналогов корректируются с учетом тех отличий, которые были выявлены. В итоге оценщик выводит средневзвешенную стоимость объекта.

При оценке земельного участка методом сравнения продаж наиболее сложной частью является корректировка цен аналогов. Оценщику приходится учитывать не только ключевые характеристики самой земли (местоположение, категория, способы землепользования, инфраструктура, удобство подъезда, экологическая обстановка, физические характеристики), но также условия финансирования сделок и обстоятельства их совершения, время заключения договора.

Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Ключевые плюсы и минусы данного подхода при оценивании земли мы собрали в таблице:

ПреимуществаНедостатки
Чаще всего применяется для оценивания с целью продажи. Удается получить наиболее объективную информацию о состоянии рынка и реальной цене, за которую участок можно продать в конкретный момент времени.Сравнительный подход при экспертизе земли можно использовать, только если есть активный рынок и можно получить информацию о сделках с аналогами.
Рассчитанная оценщиком стоимость отражает изменение ситуации на рынке, инфляцию.Если рынок подвержен быстрым изменениям, то необходимо искать сделки с аналогами за короткий промежуток времени, что не всегда возможно.
При наличии достаточной информации методология позволяет получить точную стоимость земли с минимальным количеством допущений.При проведении расчетов данная методика игнорирует перспективу: как изменится стоимость участка в будущем, какие риски есть при его покупке и т.д.

Компания «Русфининвест» активно использует сравнительный подход наряду с затратным и доходным. Мы всегда индивидуально подбираем подход (или несколько) при проведении оценивания в зависимости от целей экспертизы и особенностей объекта. Это позволяет предоставлять объективные отчеты, которые в 100 % случаев принимаются любыми частными и государственными организациями. Отчет будет готов в сроки от одного дня, а стоимость составит от 5 тыс. р.