Подходы для оценки земельных участков: сравнительный, затратный, доходный

оценка земельных участков подходы оценки Для каких бы целей ни потребовался отчет о рыночной стоимости участка, согласно ФЗ-135 используются стандартные подходы или их комбинация. Оценщик обязан обосновать выбор, исходя из особенностей объекта и целей подготовки отчета. Для оценки земельных участков используются следующие подходы оценки: сравнительный, доходный и затратный. О сути и сфере использования каждого из них мы и поговорим подробнее.

 

Сравнительный подход

Он отражает влияющие на ценообразование факторы и используется при выполнении трех условий. Во-первых, участок должен быть не уникальным, а типичным для местности, иначе объекта-аналога не найдется. Во-вторых, оценщик должен иметь доступ к информационной базе рынка земли, а рынок должен быть активным. В-третьих, информация должна соответствовать настоящему положению дел на рынке.

Оценка земельных участков с этим подходом оценки производится путем сопоставления цены подобных участков, проданных за полгода, с учетом поправочных коэффициентов. Для этого анализируются следующие параметры:

  • площадь участка, его форма и рельеф;
  • окружающая территория и подъездные пути;
  • наличие построек и коммуникаций;
  • престижность района и развитость его инфраструктуры;
  • ВРИ земли;
  • есть ли обременения и др.

Сравнительный подход чаще всего применяется для оценки дачных и садоводческих земельных участков.

 

Доходный подход

В основе этого подхода лежит принцип ожидания, когда покупатель приобретает землю с целью получения дохода в будущем, то есть стоимость участка зависит от его возможности приносить доход. Оценка земельных участков с подходом оценки проводится с учетом не только величины постоянного дохода, например, платы за аренду, но и по выраженной в деньгах ценности, если, например, оценивать землю для постройки жилого дома, когда помещения будут не сдавать в аренду, а продаваться.

Неудобство этого подхода в том, что оценить долгосрочные перспективы рынка представляется сложной задачей, а результат все равно будет содержать погрешность.

 

Затратный подход

С его помощью проводится оценка земельного участка со всеми постройками и коммуникациями. Подход основывается на учете средств, вложенных в улучшение участка, и используется для оценки сельскохозяйственной земли со всеми средствами, вложенными во все мероприятия, повышающими продуктивность земли.

Оценка стоимости участка со строениями при использовании затратного подхода будет объективной только в том случае, если можно узнать точную стоимость улучшений и процент износа зданий. А в случае, если нет сведений о сделках с такими же участками без улучшений, затратный подход станет единственным способом установления стоимости.

 

«Русфининвест» предлагает оценку земельных участков с индивидуальным подбором подходов

Если вы хотите оценить участок, обратитесь к нам. Мы гарантируем, что:

  • оценка будет произведена в сроки от 2 дней;
  • наш отчет будет полностью соответствовать законодательству и его примет любая инстанция;
  • мы подберем наиболее подходящие вашим целям подходы к оценке;
  • при необходимости мы защитим отчет в любой организации или суде;
  • стоимость услуг — от 5 тыс. рублей.