Подходы и методы оценки коммерческой недвижимости

методы оценки коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость используется для получения дохода, поэтому при ее оценивании именно способность приносить владельцу прибыль является ключевой. Используемые подходы прописаны законодательно — в Федеральных стандартах оценивания и ФЗ-135 «Об оценочной деятельности». Оценка объекта коммерческой недвижимости выполняется с использованием трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. Оценщик вправе сам выбирать, какие из них выбрать: как правило, целесообразнее всего применять один или два подхода, поскольку если использовать все три, специалисту придется потратить много времени, а стоимость оценивания будет очень высокой.

Важно: в зависимости от индивидуальных особенностей объекта и целей заказчика целесообразнее использовать определенный подход. Опытные оценщики заранее решают вместе с клиентом, какие методы оценки коммерческой недвижимости будут оптимальными, подбирают ключевые для данного объекта факторы, ищут аналоги. Такой гибкий подход позволяет предоставлять заказчикам результаты, которые соответствуют их нуждам.

Доходный подход для оценки объекта коммерческой недвижимости

Суть подхода в том, что оценщик выводит стоимость аренды коммерческой недвижимости, из дохода вычитаются затраты на ее содержание, налоги и коммунальные платежи, цена же формируется с учетом доходности, причем доходность недвижимости предполагается на какой-то срок вперед.

Подход пользуется популярностью по нескольким причинам:

  • удобен для оценки практически любого коммерческого объекта, поскольку все они способны приносить прибыль;
  • любой владелец коммерческой недвижимости легко может сравнить информацию о доходности сходного объекта, это позволит скорректировать сумму выручки;
  • очень точные расчеты, основанные на конкретных показателях;
  • прогноз дается на длительный промежуток времени.

Недостатками подхода можно назвать:

  • невозможность применить его к объекту незавершенного строительства;
  • невозможность применить его к недвижимости, которую не используют как коммерческую;
  • подход не учитывает техническое состояние объекта;
  • расчеты очень трудоемкие и сложные;
  • прогнозы, на основе которых производятся расчеты, могут не оправдаться.

Этот подход лучше всего подходит для оценки приносящей доход коммерческой недвижимости. Именно его используют в первую очередь, когда необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта, перспективность его приобретения для заработка.

Сравнительный подход

Подход основан на сравнении оцениваемого объекта с подобным, в основе лежит предположение, что никто не заплатит за недвижимость больше, чем та сумма, за которую можно приобрести объект со схожими характеристиками, под которыми понимают назначение недвижимости, окружение, удаленность от центра, наличие подсобных помещений, удобство подъезда и др. Хотя абсолютно одинаковых объектов не существует, всегда можно скорректировать цену с учетом поправочных коэффициентов. Оценка объекта коммерческой недвижимости сравнительным подходом позволяет точно сказать, каковы реальные спрос и предложения на подобные помещения или здания, поэтому обязательно используется, если речь идет об оценивании для сделок купли-продажи.

Достоинства у подхода следующие:

  • в расчетах используются реальные цены продаж;
  • опирается на статистику, поэтому можно быть уверенным в достоверности расчетов;
  • применяется для всех видов недвижимости;
  • допускает внесение поправок путем корректировочных коэффициентов;
  • цены отражают инфляцию;
  • прост в применении при наличии полной информации.

К слабым сторонам подхода относятся:

  • применим для активного рынка, при его недостаточной активности информация устаревает и уже не пригодна для сравнения;
  • не может быть применен для уникальных объектов;
  • опирается только на данные о прошедших продажах, без учета перспектив.

Затратный подход

Подход применяется для оценки уникальных, специфических и отдельно стоящих зданий, и суть его заключается в идее, что никто не будет платить больше, чем та сумма, которую придется потратить на строительство подобного объекта. При расчете стоимости учитывается износ объекта и прибыль, которую при строительстве может получить инвестор и подрядчик.

Преимуществами подхода можно назвать:

  • надежность при оценке новых объектов и тех, что эксплуатируются не более 3-5 лет;
  • единственно возможен при слабой активности рынка.

К недостаткам подхода следует отнести:

  • трудоемок по сравнению со сравнительным подходом;
  • в условиях изменяющихся цен трудно определить показатель затрат на строительство;
  • невозможен к применению при оценке коммерческой недвижимости старше семи лет.

Если вам требуется точная оценка объекта коммерческой недвижимости, обращайтесь в «Русфининвест»! У нас работают оценщики с опытом не менее 5 лет, которые индивидуально подбирают подходы и методы оценивания и проводят анализ с использованием десятков факторов. Это позволяет получать отчеты, которые одновременно соответствуют всем законодательным требованиям и нуждам клиента. Мы даем гарантии на результаты оценки — и еще ни разу не сталкивались с ситуацией, чтобы они вызывали вопросы.

Записывайтесь на консультацию — и получите отчет в течение нескольких дней!