Подходы и методы оценки земельного участка

подходы методы оценки земельного участкаОценочная деятельность в России регламентируется ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», Земельным кодексом РФ, Федеральными стандартами, утвержденными Минэкономразвития. В них описываются подходы и методы оценки земельного участка, которые необходимо использовать оценщику для отчета. Специалист имеет возможность самостоятельно выбирать, какие из них применять. Это позволяет подбирать оптимальные подходы в зависимости от особенностей объектов и целей заказчика. В этой статье мы рассмотрим оптимальные методы оценивания земли и разберемся, когда предпочтительнее применять те или иные подходы.

Ключевые подходы и методы оценки земельного участка

ПодходДоходныйСравнительныйЗатратный
Ключевые особенностиДоходный подход применяется при оценке любых приносящих доход объектов. К плюсам подхода можно отнести то, что он единственный, который учитывает ожидания относительно будущих цен, затрат и инвестиций. Минусы подхода в том, что при получении внутренней информации об объекте оценки и выработке прогноза существуют объективные трудности.

 

Сравнительный подход используется при активном рынке недвижимости. К недостаткам подхода можно отнести зависимость от активности рынка, сложность сбора информации о реальных ценах продаж и отсутствие учета перспектив. Преимущества подхода многочисленнее: при наличии обширной информации он прост в применении и позволяет получать точные результаты при оценке стоимости земельного участка на активном рынке, позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов и в расчетах учесть предложение и спрос. Подход статистически обоснован, а в ценах продаж отражается инфляция и изменения финансовых условий.

 

Затратный подход используется при оценке объектов уникальных и пользующихся малым спросом. К плюсам данного подхода и методов оценки земельных участков можно отнести тот факт, что он основывается на реальных активах, результаты более обоснованы, к тому же подход учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Среди минусов трудоемкость подхода, он не рассматривает показатель доходности и не учитывает перспективы, риски и уровень прибыльности, то есть является статичным.

 

Используемые методыПрямой капитализации, когда формирование цены земельного участка идет с учетом прибыли за конкретный период времени.

Дисконтирования денежных потоков, когда цена земли формируется с учетом денежных потоков, ожидаемых в будущем.

Техника остатка дохода для земли, когда цена формируется с учетом потенциальных возможностей участка и объектов на ней.

 

Сравнения продаж, когда цена формируется в сравнении со стоимостью сопоставимого объекта.

Переноса, при котором цена выводится с учетом соотношения стоимости земли и стоимости строений, возведенных на ней.

 

Метод изъятия, когда цена участка формируется с учетом разницы между стоимостью земли с улучшениями и стоимостью самих улучшений минус их износ.

Метод определения затрат на освоение, когда цена определяется путем вычета издержек на освоение из общей стоимости земельного участка.

Оценка по затратам на строительство инфраструктуры.

Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов.

 

 

Компания «Русфининвест» использует подходы и методы оценки земельного участка, которые позволяют получить оптимальный для наших клиентов результат. Каждый объект анализируется по десяткам параметров. В работе мы руководствуемся всеми законодательными требованиями, поэтому наши отчеты принимаются всеми государственными органами и частными компаниями. Мы проводим экспертизу земли для судов, страховых компаний, нотариусов, Росреестра, сделок купли-продажи, внесения в уставный капитал и других целей, и ни разу у наших клиентов не возникло проблемы, что отчет был отклонен.

Оценку стоимости земельного участка в Москве и Московской области мы можем подготовить в сроки от двух дней. Оцените, насколько удобно и быстро работать с опытными профессионалами!