Подходы и методы оценки земельного участка: ответы на вопросы

подходы методы оценки земельного участкаОт того, какие подходы и методы оценки земельного участка выберет оценщик, напрямую зависит полученный результат, поэтому правильность их подбора — один из ключевых навыков для специалиста. Согласно ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценивания, используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. Чем они отличаются, какие методы используют, в чем преимущества каждого, мы ответим ниже.

 

Как выбирают подходы и методы оценки земельного участка

Вопрос выбора ложится на оценщика. Специалист самостоятельно определяет, какие будут точнее в зависимости от особенностей объекта или целей заказчика. Например, для земли, расположенной на значительном удалении от других участков или имеющей уникальные характеристики, сложно подобрать аналоги, поэтому сравнительный подход будет использовать невозможно. Эксперт должен обязательно обосновать свой выбор в отчете и подробно расписать, почему он использовал определенные подходы.

Требования могут выдвигать организации, для которых готовится отчет. Например, у ведущих банков («Сбербанка», ВТБ-24» и т.д.) разработаны свои инструкции по проведению оценивания. Они сотрудничают только с проверенными оценочными компаниями и добиваются единого вида отчетов.

Какие подходы используются чаще всего

Для определения рыночной стоимости земли предпочтительно использовать сравнительный подход. Оценщик подбирает 4-5 объекта-аналога, которые имеют схожие характеристики. Составляется сравнительная таблица, в которую записываются аналоги и оцениваемый объект. Всем факторам присваивается свой вес. Итоговая сумма представляет собой реальную рыночную цену земли, за которую ее могут купить. Главное достоинство сравнительного подхода заключается в учете рыночных реалий. Обязательным условием, позволяющим его использовать, является наличие информации о сделках с землей в открытом доступе. Для неразвитых рынков или уникальных объектов он не подходит.

При помощи доходного подхода оценка стоимости земельного участка производится с использованием методов предполагаемого использования, капитализации земельной ренты, остатка. Оценщик рассчитывает, какую прибыль владелец земли сможет получить при сдаче в аренду или продаже объекта. Для определения суммы ренты также приходится подбирать аналоги и производить сравнение по параметрам. При использовании метода остатка оценщик просчитывает прибыль от застройки земли объектами, приносящими доход, или внедрения других улучшений.

Оценка земельных участков в компании «Русфининвест»

Одной из особенностей нашей компании является индивидуальный подход к проведению оценивания. Наши оценщики подбирают методы и подходы оценки земельного участка в соответствии с законодательством, однако учитывают интересы заказчика. Наши отчеты полностью удовлетворяют их целям, позволяя эффективно решать задачи от оспаривания кадастровой стоимости в суде до получения кредита под залог земли в банке.

Запишитесь на консультацию к оценщику, чтобы заказать отчет! Мы подготовим его в сроки от одного дня и при необходимости защитим в любой государственной или частной организации.