Сравнительный подход в оценке недвижимости: ключевые методы

сравнительный подход в оценке недвижимости Из-за бурно растущего жилищного рынка при оценке недвижимости все чаще пользуются сравнительным подходом. В его основе лежит принцип, что рыночная стоимость определяется ценами на аналогичную недвижимость, а покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит аналог.

Суть сравнительного подхода в оценке недвижимости в том, что объект сопоставляется со схожими. Понятно, что найти два аналога практически невозможно, поэтому объекты сравниваются по различным параметрам, каждый из который имеет больший или меньший вес. Подход применяется только тогда, когда рынок активный, а информация о недавних сделках — открытая.

Методология сравнительного подхода

Сравнительный подход в оценке недвижимости применяет три основных метода:

1. Сравнительного анализа продаж, когда стоимость недвижимости определяется после анализа продаж похожей, конечно, учитывая поправки на различия.

Оценщик находит информацию о недавно проведенных сделках и проверяет ее достоверность, затем корректирует стоимости сравниваемых объектов по ключевым факторам, влияющим не цену. Метод идеален для рынка жилой недвижимости.

2. Рентного мультипликатора (ВРМ) базируется на принципе, что размер доходов от аренды прямопропорционален стоимости объекта.

Оценщик подсчитывает доход от аренды, подбирает минимум три схожих объекта для сравнения, вносит корректировки и рассчитывает валовый мультипликатор по всем объектам. Следующим шагом становится подсчет среднего валового мультипликатора, а стоимость недвижимости вычисляется путем перемножения среднего ВРМ и расчетного дохода. Этот метод пользуются при высокой активности рынка.

3. Общего коэффициента тоже часто используется при сравнительном подходе в оценке недвижимости. Применяется он к чистому операционному доходу, то есть ко всему доходу, из которого вычитаются средства, идущие на поддержание недвижимости.

Оценщик высчитывает чистый операционный доход, подбирает минимум три схожих объекта и после корректировки высчитывает коэффициент капитализации по каждому. Далее определяет средний коэффициент капитализации, а стоимость объекта оценки является отношением чистого операционного дохода к среднему.

 

Независимые оценщики компании «Русфининвест» активно используют сравнительный подход при оценивании недвижимости в Москве и Московской области. Мы всегда индивидуально подбираем методы, чтобы наши отчеты по экспертизе имущества максимально соответствовали интересам клиентов. Стоимость услуги начинается от 3,5 тыс. р. Записывайтесь на консультацию, чтобы мы подготовили для вас отчет, который примет любая инстанция!